Sobre el precio de la vivienda (II)

Pues si. En este país se han estado construyendo el cincuenta por ciento más de las viviendas necesarias durante diez años. Eso debería hacer hecho bajar el precio, pero no. Incluso ha subido y ha subido mucho, ha subido desaforadamente, en tasas superiores al quince por ciento anual. Un par de mileuristas que quisieran formar una familia han llegado en los últimos tiempos a tener que hipotecarse durante cuarenta años y destinar al pago de esa hipoteca el sueldo íntegro de uno de ellos para comprar una cosa que es más un zulo que un pisito. Por esos cuarenta años destinando la mitad de los ingresos se compraban pisos cada vez mas pequeños, hasta que llegó un momento en el que era imposible que subieran más, ni siquiera los zulos, porque ya nadie podría pagarlos. Y llegados a ese punto, ha pasado lo que tenía que pasar: el mercado se ha volatilizado, ha desaparecido, no hay compradores. Puede echársele la culpa a la crisis, al credit crunch que la causó, a la falta de liquidez, al riesgo de paro o al maestro armero, pero el hecho es que ahora mismo nadie (o sólo algunos pringadillos neviosos, de esos que siempre han hecho ricos a los demás en las subastas a la baja), tiene el menor interés en comprar piso a menos que bajen un treinta, un cuarenta o un cincuenta por ciento.

Mientras tanto, los pisos sin vender se los van quedando los bancos, que no pueden valorarlos al precio que alguien estaría dispuesto a pagar porque el efecto en sus balances sería devastador y quebrarían muchos de ellos. Adicionalmente, estos mismos bancos no dan crédito en ningún caso a la pareja esa de mileuristas de la que hablaba antes en las condiciones en las que hace año y medio se los disputaban como clientes, así que la parejita no puede comprarse un piso para iniciar su familia ni al precio que dicen que valen, porque les falta dinero, ni a ningún otro, porque nadie se los vende por el importe del crédito que les da su banco. La situación sería dramática si no fuera ridícula.

Pero ¿cómo hemos llegado a esa situación? ¿por qué subían los pisos cuando había pisos de sobra?. Una buena parte se los quedaban los especuladores puros, los pasapisos, pero éstos se limitaban a aprovechar las subidas para obtener beneficios inmorales e ingentes (otro dia contaré el mecanismo), y aunque podría pensarse que tuvieron una cierta influencia en las subidas, a veces me inclino a pensar que casi servían mas de freno que de acicate a la subida del precio: si compran sin dinero suficiente una vivienda sobre plano y la revenden cuando les van a dar las llaves, justo antes de firmar la hipoteca, el manejo de los tiempos para no perder lo invertido o verse pillados en la hipoteca, con todos sus gastos, les llevaba a rebajar lo necesario para ser el primero en vender.

Por tanto, las preguntas son: Primera. ¿cuál es el precio de un piso? Respuesta: el que alguien esté dispuesto a pagar por él. Segunda ¿cuánto está dispuesto a pagar alguien por el piso de sus sueños? Respuesta: todo. ¿Pero qué dices, Gato? ¿todo? ¿cómo que todo?.

Exactamente. Todo. Absolutamente todo lo que tengan. Cualquier persona normal está dispuesta a pagar todo lo que tiene disponible por un piso. Si no le piden por ese piso todo lo que tiene, busca uno mayor o mejor donde pueda pulirselo todo. No está en duda que todos queremos vivir en el mejor sitio que nos podamos permitir. Ahí está la clave de los precios.

Pero, vamos a ver ¿cuánto es todo para una pareja de mileuristas?. Evidentemente todo es todo lo que un banco le quiera prestar. Cuando yo me compré mi casa en el año noventa y cinco, era fráncamente difício que nadie te diera un crédito por más de quince años, además, de ninguna manera podrían las cuotas resultantes superar el treinta por ciento de los ingresos, y en todo caso, el préstamo se limitaba al ochenta por ciento del valor de tasación del piso, con lo que había que tener el veinte por ciento, mas un diez adicional para pagar los impuestos. Sin embargo, a partir de ese año, y especialmente a partir de la entrada en vigor del euro, los tipos de interés bajaron y bajaron sin parar (mi primera cuota tenía un tipo de interés muy superior al diez por ciento) y la banca fué incrementando el importe que prestaba para comprar viviendas.

Además de asumir el efecto de las bajadas de tipos, primero incrementaron el plazo de pago, que pasó de quince a veinte o veinticinco años. Luego descubrieron que podían titulizar (es decir, monetizar, cobrar anticipadamente de otros) y desprenderese totalmente de los créditos concedidos por el cien por cien de la valoración de la vivienda, con lo que empezaron a concederlos por la totalidad del importe, luego, volvieron a aumentar los plazos de pago, que llegaron a cuarenta años, lo que significa, prácticamente el tope porque dilatar el pago mas tiempo no rebaja casi nada la cuota, y simultáneamente, se comenzaron a pasar la barrera del treinta por ciento de los ingresos. Los préstamos a los mismos tipos de personas eran cada vez más y más altos. Firmar una hipoteca significaba ya quedar esclavizado de por vida, quedar atado a un banco, no poder ahorrar para nada más.

En números gordos, la evolución ha sido:

2001:

Ingresos tipo de una pareja: 2.000 €

Ingresos destinados a pagar el crédito: 30%

Cuota máxima admisible por el banco: 660 €

Tipo de interés: 6%

Plazo de pago: 20 años

Importe máximo del crédito: 93.000 €

Porcentaje de la valoración susceptible de valoración: 80%

Precio máximo de la vivienda: 116.000 €

2008:
Ingresos tipo de una pareja: 2.500 €
Ingresos destinados a pagar el crédito: 50%
Cuota máxima admisible por el banco: 1.250 €
Tipo de interés: 4%
Plazo de pago: 40 años
Importe máximo del crédito: 300.000 €
Porcentaje de la valoración susceptible de valoración: 100 %
Precio máximo de la vivienda: 300.000 €

Cuando empezamos a darnos cuenta de que si estábamos toda nuestra vida pagando la hipoteca no podríamos aportar nada a un plan de pensiones que aliviara la jubilación, cuando, además, empezamos a sospechar que podría ser que las pensiones se acabaran y podía producirse un movimiento rebelde que se negara a pagar esos precios, para mantenerlos se inventaron la milonga esa de la hipoteca inversa: si has acabado de pagar la vivienda, podrás pedir un crédito en forma de pensión que tendrán que devolver tus herederos o perderán la herencia. ¡Milagro! con la misma vivienda salvaríamos nuestra jubilación. Nadie nos contó que cuando nos jubilemos habrá muchísima menos gente que ahora necesitada de vivienda, que la pirámide poblacional está con el pico hacia abajo, con lo que sobrarán muchísimas viviendas y la nuestra valdrá mucho menos, nuestra pensión de hipoteca inversa será insignificante.

(Nota) Todo esto debe entenderse en su justa medida. Es decir, Los créditos másximos sólo se otorgan en las ciudades en las que tradicionalmente el precio es más alto. En el resto han conseguido subir más de la media (véanse el precio de los apartamentillos en la costa, que están, en la práctica, al precio de Madrid), y no me cabe duda que la intención era llevar todos los pisos al mismo nivel
Continúa…